Всичко за инвестициите

2/28 ипотека с регулируема лихва (2/28 ARM)

Свързани категории

Какво е ипотека с регулируема лихва 2/28 (2/28 ARM)?

Ипотека с регулируема лихва 2/28 (2/28 ARM) е вид 30-годишен жилищен заем, който има първоначален двугодишен период с фиксиран лихвен процент. След този 2-годишен период лихвите се променят на базата на индекс плюс марж.

Първоначалният лихвен процент обикновено е под средния лихвен процент на конвенционалните ипотеки, но регулируемият процент може впоследствие да се повиши значително. Тъй като банките не правят много пари от първоначалната ставка за тийзър, 2/28 ARM включват огромни санкции за предварително плащане през първите две години.

Ключови изводи

  • 2/28 ипотеки с регулируема лихва (ARMs) предлагат въвеждащ фиксиран лихвен процент за две години, след което лихвеният процент се коригира на полугодишно за още 28 години.
  • Когато ARMs се коригират, лихвените проценти се променят въз основа на техните пределни лихвени проценти и индексите, към които са обвързани.
  • Собствениците на жилища обикновено се радват на по-ниски ипотечни плащания по време на въвеждащия период, но след това са обект на лихвен риск.

Разбиране на 2/28 ипотеки с регулируема лихва

2/28 ARMs станаха популярни по време на бума на недвижимите имоти в началото на 2000-те, когато растящите цени поставиха конвенционалните ипотечни плащания недостъпни за много купувачи. Например, конвенционална 30-годишна ипотека от $300 000 ще носи месечни плащания от $1,610. Но 2/28 ARM с първоначална ставка за тийзър от 3% ще изисква месечни плащания от само $1265.

Съществуват и други ARM структури, като 5/1, 5/5 и 5/6 ARM, които включват петгодишен въвеждащ период, последван от корекция на ставката съответно на всеки пет години или на всеки шест месеца. По-специално, 15/15 ARM се коригират веднъж след 15 години и след това остават фиксирани за остатъка от заема. По-рядко срещани са 2/28 и 3/27 ARM. При първия фиксираният лихвен процент се прилага само за първите две години, последван от 28 години с регулируеми лихвени проценти, а при втория фиксираният лихвен процент е за три години, с корекции през всяка от следващите 27 години. В тези случаи ставките се коригират веднъж годишно.

Потенциални клопки на 2/28 ARMs

Потенциалната уловка-22 на ипотека с регулируема лихва 2/28 е, че след две години лихвеният процент се коригира на всеки шест месеца, обикновено нагоре, с марж ARM над и над индексен лихвен процент, като например предложената лихва на междубанковия процент в Лондон (LIBOR ). 2/28 ARM имат някои вградени функции за безопасност, като горна граница на лихвения процент за цял живот и ограничения за това колко процентът може да се увеличи или намали с всеки период. Но дори и с капачки, собствениците на жилища могат да се сблъскат с удивителни скокове на плащанията на нестабилни пазари.

В примера, даден по-горе в $300,000 30-годишен заем 3% ARM 2/28, ако след две години LIBOR е 2,7 и маржът е 1,5, лихвата ще се увеличи с 4,2%, до общо 7,2%. Този процент от 7,2% би могъл да бъде доста над настоящите конвенционални лихвени проценти по ипотеките. Месечното плащане на собственика на жилището ще се увеличи от $1265 на $2036, което е увеличение от 61%.

Много собственици на жилища по време на бума не успяха да разберат как привидно малко увеличение на лихвите може драстично да увеличи месечното им плащане. И дори тези, които са били напълно наясно с рисковете, разглеждат 2/28 ARMs като средство за краткосрочно финансиране. Идеята беше да се възползват от ниската тийзър лихва, след което да рефинансират след две години или към конвенционална ипотека, или, ако кредитът им не е достатъчно добър за това, към нова регулируема ипотека. И, като се имат предвид скокообразните цени на недвижимите имоти, изхвърлете дълга по-надолу по пътя. За мнозина това имаше известен смисъл, тъй като в края на краищата собственият капитал на кредитополучателя бързо нараства.

Проблемът дойде с колапса на пазара през 2008 г. Цените на жилищата паднаха. Много собственици на 2/28 ARMs се оказаха неспособни да рефинансират, да извършат плащанията си или да продадат домовете си за стойността на неизплатения заем. Обривът на възбраните доведе до по-строги стандарти за кредити. Днес банките по-внимателно оценяват способността на кредитополучателя да извършва плащания с регулируема лихва.

Оставете вашия коментар
име
Електронна поща
Коментирайте